Как рассчитать стоимость аренды

Содержание

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?

Как рассчитать стоимость аренды

Когда собственник недвижимости не пользуется ею, но хотел бы получать доход, возникает идея сдавать помещение в аренду. Но здесь, главное, все верно оформить, так получение денег за предоставление помещения (не важно жилого или нежилого!)третьим лицам без соответствующего договора и уплаты налогов грозит судом, так как это незаконно.

С чего начать?

Итак, прежде, чем сдавать что-либо в аренду важно запомнить, что данный термин применим только к нежилым помещениям. Если мы хотим сдать кому-то квартиру или дом, оформляется договор найма – это совсем другое.

Теперь представим, что есть некоторое нежилое помещение и мы хотим сдать его в аренду. Для начало запомните, что:

Аренда нежилого помещения доступна только юридическим лицам и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;

Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать там нельзя. Следовательно, здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.

Когда помещение состоит на балансе муниципалитета, то:

  • Срок договора должен составлять больше года;
  • Арендатор обязуется своевременно вносить платежи, иначе договор расторгается;
  • При строгом соблюдении обязательств арендатор может со временем выкупить данное помещение.

Арендная ставка в случае нежилой территории отличается тем, что тариф состоит из двух частей: доходной, а также расходной. Размер платежа включает все затраты, в том числе оплату коммунальных услуг и содержание здания. В некоторых случаях договор предусматривает, что коммунальные платежи выплачиваются отдельно.

Доходная часть обозначенного тарифа состоит в том, что собственник желает заполучить прибыль. Важно отметить, что тариф не зависит от той деятельности, которую будет вести арендатор. Размер оплаты может быть за:

  • Целый объект;
  • Объем переданной площади;
  • Единицу составляющих площадей. Например, оплата единицы подсобного помещения при магазине будет отличаться от платы за единицу площади в торговом зале.

При составлении соглашения необходимо указать, какая плата предусмотрена. Если она не указана, договор может быть признан недействительным. Иногда по соглашению сторон схема расчета может меняться, но потребуется письменное согласие каждой стороны.

Факторы, влияющие на стоимость аренды

Расчет стоимости аренды находится под влиянием разных факторов:

  • Место расположения здания, развитость инфраструктуры и магистралей;
  • Состояние строения;
  • Степень изношенности;
  • Материалы, которые применялись при строительстве и отделке;
  • Вид здания;
  • Предназначение.

Этот список не является полным. Обычно расчеты проводятся в отдельности по каждому помещению в здании. Иногда в стоимость включена оплата за территорию возле строения, либо участок, на котором построен объект.

Законодательство предусмотрело норму, которая дает возможность производить арендную плату отдельно по нескольким объектам недвижимости. Ставка рассчитывается за квадратный метр. Если отношения являются долгосрочными, используется годовая ставка.

Показатели ставок меняются в зависимости от района и населенного пункта, где находится недвижимость. Обычно в нее не включают коммунальные услуги и ремонт. Оплата меняется в те сроки, которые прописаны в соглашении, но она не может меняться чаще одного раза в год.

При ухудшении состояния строения, либо по другим обстоятельствам, за которые арендатор не может нести ответственность, он вправе потребовать снижение оплаты. Как уже было сказано, деятельность арендатора не влияет на сумму платежа. И если помещение не принесло доход, арендатор все равно должен исправно оплачивать стоимость аренды.

Важно добавить, что сдача нежилого помещения всегда требует составления договора, в котором фиксируются все права и обязанности сторон. Если договора нет, ни одна сторона не сможет отстоять свои интересы. Стороны могут предусмотреть, что форма оплаты будет не денежной, а иной:

  • Когда арендатор предоставляет услуги владельцу здания и прилегающей территории, определенного помещения;
  • Арендатор выполняет определенные работы в счет арендной платы;
  • По договору арендатор вкладывает деньги в улучшение имущества, которое он арендует;
  • Плата засчитывается в счет договора поставки или займа.

Арендная плата может подразумевать собой твердую стоимость с определенной периодичностью. Плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, либо единовременно. Ниже вы найдете бланк договора аренды нежилого помещения, который поможет в составлении документа.

Порядок формирования арендной стоимости

Так как арендатор эксплуатирует площадь и территорию на возмездной основе, то пунктом 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что он обязан платить за них. Оплата должна быть своевременной, что обозначено в п. 1 статьи 614 ГК РФ.

Размер оплаты – это главное условие соглашения. Отсутствие пункта означает, что договор недействителен. Арендная плата может указываться для всего помещения или частей. Виды арендной платы отличаются:

  • В виде платежей, которые могут вноситься единовременно, либо в обозначенные сроки;
  • Доля от продукции или прибыли;
  • Предоставление конкретных услуг;
  • При передаче определенной вещи в собственность и др.

Стороны могут сочетать указанные виды аренды, либо предлагать другие варианты оплаты стоимости. При определении расходов, рекомендуется включить в стоимость аренды следующие пункты:

  • Коммунальные расходы на содержание площадей. Сюда входит отопление, канализация, освещение и т.п.;
  • Стоимость предметов, которые необходимы для ухода за помещением – это известь, ведра, веники и т.п.;
  • Оплата электроэнергии, которая требуется для функционирования лифтов, подъемников и различного оборудования, включая компьютеры и кассовые машины;
  • Расходы на сигнализацию при условии ее наличия;
  • противопожарных устройств и техники безопасности;
  • Имущественный налог;
  • Плата за землю;
  • Рентабельность предприятия.

Арендная плата включает плату переменную и постоянную. Постоянная часть определяется в зависимости от политики предприятия, а переменная формируется из тех затрат, которые необходимы на техническое обслуживание территории помещения. Оплата может производиться по фактическим данным, которые подтверждены официально.

В ГК РФ сказано, что все расходы по содержанию имущества ложатся на плечи арендатора, если контракт не подразумевает другие условия. На деле подобные отношения могут быть оформлены в двух вариантах:

  • Расходы несет именно арендодатель, но они входят в стоимость;
  • Услуги оплачиваются арендатором, заключившим договоры с предприятиями, поставляющими ресурсы.

Арендная плата меняется в зависимости от выбранного способа оплаты услуг.

Пример расчёта арендной платы нежилого помещения

Для получения стоимости аренды применяется специальная формула:

ПД = Аим + Азем

в ней:

  • ПД – это оплата, которую вносит арендатор по общей договоренности;
  • Аим – оплата за арендованное имущество, в нее может входить стоимость аренды помещения;
  • Азем в формуле – это плата за участок земли, на которой располагается недвижимость. Этот показатель формируется в каждом регионе, его можно уточнить, обратившись в муниципальные власти.

Показатель может включать самые разные факторы:

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S 

здесь:

  • Бап – представляет собой базовую ставку за использование помещения (цена за 1 квадратный метр);
  • S – вся площадь предоставленного объекта;
  • Кз – коэффициент, который подразумевает конкретную территорию, район, где расположен объект. Величина формируется на уровне законодательства и обозначается в приложении 1 ПП №209;
  • Кт – тип арендованного помещения. Если речь идет о складском помещении, величина составляет 0,5, если объект без отопления, она равна 0,3, для других объектов используется 1;
  • Кнж – качество помещения. Подразумевается расположение, состояние объекта, использование прилегающей территории. Каждый из коэффициентов утверждается правительством;
  • Кд – деятельность самого арендатора. Максимальное значение обычно у банков, а также заведений игорного типа. Минимальные значения установлены для общественных структур, правоохранительных органов;
  • Кс – имеет место, когда подразумевается субаренда.

Расчет значений будет следующим:

  • Рассматривая материалы, из которых построено здание, нужно сказать, что кирпичные строения предполагают коэффициент 1,5, железобетонные – 1,25, деревянные – 0,8, смешанные – 1;
  • Тип строения. Складские площади имеют коэффициент 0,5, не отапливаемые – 0,3, остальные предполагают коэффициент, равный единице;
  • Расположение. Для подвала коэффициент 0,19, отдельно стоящие строения – 0,54, чердачные помещения – 0,26, пристройки – 0,32;
  • Наличие и использование территории возле строения. Территория огорожена – коэффициент составляет 0,27, без ограждения – 0,16;
  • Деятельность арендатора. Коэффициент для офисов равен 2,5, для банков – 3,0, гостиниц и агентств – 2,5, для общепита – 1,5.

Эти коэффициенты позволяют сформировать арендную плату для любых помещений.

Полезная статья? Тогда не забудьтеподписатьсяна наш канал, здесь еще много интересной информации!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/kak-rasschitat-arendnuiu-platu-za-nejiloe-pomescenie-5ca459ee4432a200b307cbd4

Расчет арендной платы за земельный участок от кадастровой стоимости

Как рассчитать стоимость аренды

Для земельного участка, который стоит на кадастровом учете, предусмотрен простой вариант расчета стоимости аренды.

Прежде, чем арендовать землю у муниципалитета или государства, можно предварительно самостоятельно рассчитать предстоящую арендную плату.

Для этого вам необходимо знать только две составляющие.

Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете

Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.

Земельный кодекс России был принят в 2001 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).

Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.

Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:

  • размер платы за аренду определяется договором;
  • арендатор имеет право передать землю в субаренду;
  • земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.

Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.

Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2009 году, изменения вносились вплоть до 2017 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.

Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).

Напомним, что земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных и региональных законов, а также постановлений, принимаемых Правительством РФ при изменениях экономической ситуации в стране.

Чаще всего на рынке аренды земельных участков плата считается, исходя из кадастровой стоимости в том случае, когда земля принадлежит государству или муниципалитету.

Также считается плата за участки, предоставленные без торгов.

У частных собственников арендная плата рассчитывается по-другому.

Основным документом, регулирующим ее размер, является договор.

Но есть и исключения.

Кадастровая стоимость — количественное (денежное) выражение стоимости земельного участка, которая определена государством в лице оценщиков.

В эту величину закладываются несколько факторов. Их учитывают эксперты. В настоящее время кадастровая стоимость полнее отражает реальное положение дел и становится ближе к рыночной стоимости.

Как узнать арендную плату за землю по кадастровому номеру? В настоящее время сведения о кадастровой стоимости можно почерпнуть в следующих источниках:

Кадастровая стоимость может ежегодно обновляться. Величина арендной платы вычисляется на основе содержащейся в базе данных величины. То есть арендная плата будет целиком и полностью зависеть от государственных интересов.

Если частный собственник включил свой земельный участок в муниципальный арендный фонд, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость через него, то в этом случае и размер арендной платы также рассчитывается от кадастровой стоимости.

В противном случае арендодатель рассчитывает плату за землю, исходя из рыночных реалий.

Данные для расчета

Для того, чтобы арендодателю или арендатору самостоятельно подсчитать предстоящую плату за аренду земли, нужно знать две составляющие:

  • кадастровая стоимость;
  • коэффициент.

Корректирующий коэффициент зависит от нескольких обстоятельств.

Во-первых, от того, кто является землепользователем, а во-вторых, от того, какие цели преследует арендатор.

Получая землю по договору аренды, арендатор может поставить на участке магазин для розничной торговли, а может использовать его для субаренды.

Каждый способ использования предполагает определенную прибыль для ее арендатора.

К примеру, нельзя сравнить прибыль от использования земли под торговый центр и под посадку овощей. Поэтому специальный коэффициент нивелирует эту разницу. И делает выгодной аренду как для сельхозпроизводителя, так и для промышленного магната.

Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:

  • экономическая целесообразность;
  • категория земель и ВРИ (вид разрешенного использования);
  • недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
  • предполагаемая доходность земельного участка.

К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.

Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.

Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.

Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.

Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.

В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.

Корректирующий коэффициент

В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.

Согласно 3 пункту важной составляющей расчета является корректирующий коэффициент (КК), который может составить от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.

В отношении разных участков эти данные составляют:

  1. Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
  2. Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
  3. Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
  4. КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
  5. КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
  6. Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
  7. КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
  8. Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
  9. Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
  10. КК равен 1,5%, если арендатором является:
    • лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
    • лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
    • у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
    • юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
  11. Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.

Вычисляемая стоимость аренды не должна превышать сумм, которые получаются, исходя из этих данных.

Годовой подсчет

Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.

Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:

  • Ар — арендная плата за год;
  • КС — кадастровая стоимость земельного участка;
  • КК — корректирующий коэффициент.

Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.

Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000

Получаем 12 тысяч рублей.

Для частных лиц и организаций

Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.

Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.

Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.

Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.

Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.

Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.

Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов. Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о нюансах аренды земельного участка и о том, как на плату влияет кадастровая стоимость.

Заключение

При заключении договора аренды с определенной арендной платой обратите внимание, каким коэффициентом будут пользоваться ваши арендодатели. Если у арендатора есть льготы, то это обязательно скажется на размере аренды.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/raschet-arendy

Стоимость аренды земельного участка от кадастровой стоимости: формулы расчета размера арендной платы, плюсы и минусы данного способа

Как рассчитать стоимость аренды

Не всегда есть возможность приобрести участок земли, а порой это нецелесообразно —порой гораздо выгоднее просто арендовать территорию. Необходимость взять в аренду земельный участок как для личного пользования, так и при ведении коммерческой деятельности может возникнуть в любой момент, поэтому важно знать принципы правового регулирования аренды земель.

Рассмотрим особенности расчёта арендной платы за участок от его кадастровой стоимости более подробно.

Правовое регулирование

Собираясь арендовать землю, стоящую на учёте, следует изучить соответствующие статьи Земельного кодекса РФ.

В данных нормативных документах перечислены основные положения Земельного кодекса, касающиеся аренды территорий, такие как:

  1. Сумма платы за аренду должна быть определена и прописана в соглашении.
  2. Территории, ранее изъятые из обращения, не могут быть сданы в аренду.
  3. Арендатор вправе передать участок в субаренду.

Данные о кадастровой стоимости (КС) участков можно получить через отделения Росреестра (в том числе и с помощью официального сайта организации) и МФЦ, а также заказав выписку из ЕГНР (как получить выписку из ЕГРН и каковы форма и содержание документа?).

Стоимость ренты зависит от того, какую ценность представляет территория для государства и в каких целях будущий арендатор планирует её использовать. Например, арендная плата за ЗУ, предназначенный для ведения сельского хозяйства будет существенно ниже, чем цена за землю под строительство завода или иного промышленного объекта.

Действующее законодательство защищает как арендаторов, так и арендодателей: если какие-либо положения арендного договора нарушают права вышеуказанных лиц, либо при заключении договора были нарушены правила, заинтересованные лица могут оспорить соглашение в суде.

За какие земли арендная плата рассчитывается в соответствии с КС?

  • Расчёт арендной платы за территорию в соответствии с его кадастровой стоимостью производится в том случае, если земля является государственной собственностью.
  • Кроме того, кадастровая стоимость земли учитывается и при расчёте арендной платы за участки, которые были предоставлены арендатору без проведения торгов.

Особая процентная ставка у земель сельскохозяйственного назначения — такие участки арендуются с оплатой 0,3 % от кадастровой стоимости.

Как рассчитать?

Арендная плата за участок, принадлежащий государству и муниципальным властям, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости территории. Кроме того, следует учитывать размер корректирующего коэффициента (КК).

В соответствии с КК, арендная плата может составлять определённый процент от кадастровой стоимости участка. Вкратце рассмотрим возможные размеры КК:

  • 0,01 % — если лицо либо организация имеет некие налоговые льготы и привилегии, то будет применён данный КК. Кроме того, он применяется и к территориям, изъятым из оборота, но допущенным к передаче в аренду. К таким участкам могут быть отнесены и загрязнённые, и заражённые территории.
  • 0,6% — если арендатор планирует использовать территорию в целях ведения сельского хозяйства либо личного подсобного хозяйства, а также крестьянско-фермерской деятельности, то к нему применяется данный КК.
  • 1% — этот коэффициент применяется в том случае, если территория была арендована в целях реализации концессионного договора.
  • 1,5% — если договор аренды был заключён на основании п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ.
  • 2% — самый большой корректирующий коэффициент применяется к арендаторам, планирующим проведение работ, затрагивающих использование недр.

Таким образом, для того, чтобы рассчитать оплату за аренду участка, нужно учитывать две составляющие:

  1. Кадастровую стоимость территории.
  2. Корректирующий коэффициент (от 0,01% до 2%).

Так как самостоятельные расчёты размера арендной платы за ЗУ зачастую влекут за собой множество ошибок, которые в итоге негативно сказываются на результате расчётов, следует учитывать основные нюансы подсчёта:

Размер арендной платы исходя из её кадастровой цены, определяется на основании следующих показателей:

  • вид разрешённого использования территории и категория земель;
  • экономическая целесообразность использования ЗУ;
  • предполагаемая выручка от сдачи в аренду ЗУ;
  • недопущение ухудшения финансового состояния лиц, планирующих арендовать участок.

Кроме того, если арендатор планирует снять территорию у государства или муниципалитета, он может рассчитывать на определенную налоговую поддержку: размер ренты в таком случае не может превышать сумму, уплачиваемую за земельный налог.

Если же лицо было ранее освобождено от уплаты земельного налога, местные власти вправе снизить или освободить его от арендной платы — данный аспект остается на усмотрение органов местного самоуправления, которые обязаны действовать на основании федеральных законов и Земельного кодекса РФ и не имеют права самостоятельно определять размер корректирующих коэффициентов.

В статье ниже рассмотрим формулы расчета итоговой стоимости аренды земельных территорий.

Формулы вычисления: пошаговая инструкция

В зависимости от того, кому принадлежит земельный участок (находится ли он в государственной и муниципальной собственности либо принадлежит частному лицу) применяются разные формулы расчета. Ниже рассмотрим оба варианта более детально.

Как узнать размер арендной платы за ЗУ государственной собственности?

Формула расчёта аренды за государственные земли элементарна:

A (арендная плата) = KC (кадастровая стоимость) * Kk (корректирующий коэффициент).

Приведем пример

Источник: https://pravoved.online/kadastrovyj-uchet/rasschet-arendnoy-platy-za-zu-ot-ks

Как рассчитать стоимость аренды, учитывая риски

Как рассчитать стоимость аренды

Многие считают, что сдача в аренду жилья – один из самых простых и безопасных видов заработка. В этом рассуждении есть доля правды, но считать его верным на сто процентов тоже не следует. Как и в любом деле, здесь есть свои правила и тонкости, которые нужно учитывать. Если вы впервые решили стать арендодателем, то правильно начать этот бизнес помогут наши советы.

С чего следует начать, если вы решили сдать в квартиру внаем впервые?

Первый шаг – объективно оцените стоимость аренды вашего жилья. Как правильно это сделать? Можно обратиться в агентство по оценки недвижимости с хорошей репутацией. Убедитесь, что у него есть лицензия на эти работы. Процесс оценки вашего жилья в этом случае займет немало времени, но плюс в том, что она будет объективной.

Нужно будет написать письменное заявление и приложить к нему пакет документов: технических и правоустанавливающих.

При этом необязательно быть хозяином жилья, если у вас есть нотариальная доверенность, то вопросов в агентстве не будет. Специалист оценит престижность и транспортную доступность района, его инфраструктуру.

Он также даст оценку состоянию квартиры и сделает фотографии жилья. Подготовка отчета займет от двух до пяти рабочих дней.

Также вы можете сами определить стоимость аренды вашей квартиры. Посмотрите объявления на специальных сайтах, полистайте газеты и вам будет проще понять, за сколько можно сдать ваше жилье.

Ставьте цену за аренду квартиры, учитывая аналогичные предложения. Без завышения или занижения. Средняя стоимость – самый подходящий вариант. Можно заложить в первоначальный ценник сумму, которую будете готовы уступить квартиросъемщику при сдаче.

Дополнительно можно заложить в стоимость аренды коммунальные платежи.

Стоимость аренды квартиры зависит от пяти параметров

Местоположение дома. Чем ближе к центру города, тем дороже. Если квартира находится рядом с достопримечательностями города, то цена также будет выше.

Доступность общественного транспорта. Существенный вес в стоимость аренды прибавит близость к станции метро. Автобусная или трамвайная остановка рядом с домом решающей роли не сыграет, но иногда может стать одним из аргументов.

Год постройки дома и планировка квартиры. Чем лучше проект квартиры и чем «моложе» дом, тем арендная плата будет выше. Значение имеют площадь жилья и количество комнат.

Благоустроенность жилья. Квартира с качественным ремонтом, новой мебелью и современной бытовой техникой всегда будет стоить дороже. Хорошая звукоизоляция и двойные стеклопакеты на окнах также могут стать существенным плюсом.

Дата сдачи жилья. Например, осенью после летних отпусков и студенческих каникул жилье дорожает.

Как предварительно рассчитать, выгодно ли пускать жильцов в квартиру?

Вы приняли решение сдать свою квартиру в аренду. Она прекрасно отремонтирована, оборудована современной техникой. Но вас терзают сомнения: а вдруг все траты по благоустройству жилья не оправдаются? Чтобы внести ясность, сделайте расчеты по упрощенной формуле для расчета годовой доходности:

((ежемесячный доход от найма – 13% НДФЛ) x 12 месяцев x 100)/ (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений)

Например, если, ежемесячный доход от найма равен 25 000 руб., стоимость квартиры равна 6 000 000 руб., а дополнительные расходы, связанные с ремонтом 500 000 руб., то:

((25 000 – 25 000 x 0,13) x 12 x 100%)/(6 000 000 + 500 000) = 4,02%

В среднем считается, что арендодатели получают от 4 до 7% дохода ежегодно. Если в результате расчетов вы получили 4% и выше, то значит, жилье сдавать выгодно. Но эта формула не гарантирует получение прибыли. Потому что как и в любом деле могут возникнуть непредвиденные ранее обстоятельства.

Как обезопасить себя от рисков

Представьте, вы приходите в квартиру, которую сдали в аренду, и встречаете там совершенно незнакомых людей, которые утверждают, что они являются хозяевами этого жилья. Произошло самое неприятное – постояльцы продали вашу квартиру по фальшивым документам. Такие риски кажутся невероятными, но периодически они случаются.

https://www.youtube.com/watch?v=m9HmsSd-8vI

Чаще можно встретить ситуацию, когда жильцы сдают квартиру в субнаем или пускают пожить вместе с собой еще кого-нибудь, не предупредив об этом хозяина. Иногда квартиросъемщики тянут с оплатой, а потом неожиданно съезжают, не заплатив при этом счета за коммунальные услуги и телефонные разговоры.

Обезопасить себя можно с помощью договора, в котором будут предусмотрены все риски. Заключить его можно с помощью сервиса «Арендатика». Он специально разработан нашими экспертами, чтобы исключить все возможные риски. Договор между арендатором и арендодателем скрепляется с помощью электронной подписи и полностью соответствует законодательству РФ.

При этом никто не отменяет простую человечность. Ведь многих проблем можно избежать, если у вас будут добрые и открытые отношения с вашими квартирантами.

Оставайтесь с нами! Всегда ваша, «Арендатика»!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/arendatica/kak-rasschitat-stoimost-arendy-uchityvaia-riski-5bc369aa87f24b00ab6c7760

Квартира на сдачу: рассчитываем доходность и оцениваем риски

Как рассчитать стоимость аренды

Снижение ставок банковских депозитов на фоне инфляции выглядит особенно печально: деньги, внесенные на банковский счет, уже не только не приносят дохода, но и не поспевают за реальным ростом цен.

Центробанк России прогнозирует, что инфляция в 2020 году составит 3,5–4,0%. При этом ставки по депозитам в большинстве банков не превышают 5–5,5%.

Поэтому инвестиции в жилье выглядят по-прежнему привлекательно.

Как рассчитать будущий доход?

«В первую очередь доходность зависит от первоначальных вложений, — считает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

— Если квартира досталась собственнику по наследству, и все его вложения ограничились затратами на легкий косметический ремонт, то даже после уплаты коммунальных платежей и налогов доходность будет ощутимой.

Если же квартира приобреталась самостоятельно, в нее были инвестированы немалые средства, то пройдет 18 и более лет, прежде чем эти вложения окупятся».

«Сегодня средний срок окупаемости столичной квартиры экономкласса составляет примерно 18 лет, а ее доходность варьируется в диапазоне 4–7% годовых».

Мария Жукова,управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»

пример

Предположим, собственник приобрел однокомнатную квартиру с косметическим ремонтом за 6 млн рублей и вложил в нее еще 300 тыс. рублей на меблировку.

Квартиру он сдал за 35 тыс. рублей в месяц. За год арендная плата составит 420 тыс. рублей.

Чтобы понять, какой доход принесет эта квартира, из полученной за год суммы необходимо вычесть сумму коммунальных платежей за 12 месяцев, налог на имущество, а также налог на доходы физических лиц.

При ежемесячных коммунальных платежах 3 тыс. рублей за год собственник заплатит 36 тыс. рублей. Допустим, ежегодный налог на имущество равен 4 тыс. рублей. Если собственник не создаст ИП, а будет оплачивать налог на доходы физических лиц как самозанятый, он составит 4% полученного дохода в год, то есть 16,8 тыс. рублей.

Таким образом: 420 тыс. рублей (доход от аренды) — 36 тыс. рублей (коммунальные платежи) — 4 тыс. рублей (налог на имущество) — 16,8 тыс. рублей (НДФЛ) = 363,2 тыс. рублей.

В итоге доходность от сдачи такой квартиры составит 5,7%, а срок ее окупаемости — 17 лет.

Нелегкий бизнес

«Сдача квартиры в аренду — нелегкий бизнес, — предупреждает начальник отдела вторичного жилья компании «Инком-Недвижимость» Тарас Панченко.

— Мало того, что годовая доходность минимальная и составляет около 3–5% в год, существует еще ряд финансовых рисков. Например, арендатор съехал, и, пока собственник ищет нового, жилье пустует месяц или дольше.

Или, скажем, сломалась стиральная машинка — приходится ее ремонтировать или покупать новую. Арендатор залил соседей? Отвечать за это хозяину квартиры».

По мнению эксперта, однозначного ответа на вопрос о том, выгодно ли сдавать квартиру в аренду или нет, не существует. «С одной стороны, курс рубля колеблется, цены на жилье растут.

Условно за год стоимость жилья способна вырасти на 10%, — рассуждает Тарас Панченко. — С другой — низкая доходность и риски.

Если случится кризис, стоимость квартиры может упасть на 6% и более за год, и тогда, если собственнику срочно придется продать квартиру, он потеряет в деньгах».

Однако будем честны: чудеса, когда сбережения в банке за мгновение обесценивались, в нашей истории наблюдались неоднократно. А вот чтобы квартира вдруг стала стоить в два раза дешевле, на рынке недвижимости не было. Поэтому для большинства населения приобретение квартиры для сдачи в аренду остается пусть и не самым доходным, но надежным способом инвестирования.

Критерии отбораЕсли вы хотите приобрести квартиру в Москве, обязательно выбирайте точечную застройку: здесь ниже конкуренция и, следовательно, выше прибыль, рекомендует Тарас Панченко. Например, квартира в доме-«свечке» на «Бауманской» инвестиционно более привлекательна, чем квартира в огромном микрорайоне, состоящем из ряда корпусов.

Наиболее выгодные объекты для инвестирования — в локации с хорошей транспортной доступностью.

Недавно в Москве открылось две линии Московских центральных диаметров, известно, как будет развиваться метро, где появятся новые станции. В этих районах стоимость жилья, расположенного в пешей доступности от метро, скоро вырастет.

Мария Жукова подтверждает, что наиболее ликвидные квартиры — те, что расположены максимально близко от метро. В районах со сложной транспортной доступностью цены ниже — квартира будет дольше экспонироваться.

Востребованными на рынке являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в общем спросе на долю однокомнатных квартир приходится около 60%, спрос на двухкомнатные квартиры составляет 30%.

на трехкомнатные — менее 10%.

Директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук советует помимо локации и транспортной доступности принимать во внимание такие параметры, как тип дома (кирпичный, панельный, монолитный), инфраструктуру (арендатор этому фактору обычно придает большое значение), состояние подъезда и квартиры.

Если позволяют средства, логично приобрести квартиру с ремонтом и частью меблировки — например, со встроенной кухней. Это позволит сэкономить время и средства на ремонте и сдать квартиру быстрее.

«Современные арендаторы в первую очередь обращают внимание на комфортные варианты с удобными планировками, поэтому кухня площадью 5 кв. м или отсутствие балкона значительно снижают привлекательность квартиры в глазах потенциальных нанимателей», — подчеркивает Мария Жукова.

По словам Тараса Панченко, если не хватает средств на квартиру в столице, лучше приобрести недвижимость в Подмосковье. Квартиры там дешевле, но, правда, и ставка аренды ниже, да и арендатора найти сложнее. 

Наиболее популярными городами на рынке аренды Подмосковья, по информации «МИЭЛЬ-Аренда», являются Реутов, Железнодорожный, Балашиха, Люберцы, Лобня, Домодедово, то есть ближайшее московское окружение, где или уже открыто метро, или неплохо развита сеть общественного наземного транспорта.

Определившись с локацией и основным набором требований к квартире, приступайте к мониторингу объявлений.

Определить, насколько соответствует заявленная цена приглянувшейся вам квартиры ее рыночной стоимости, поможет такой инструмент, как калькулятор недвижимости, советует директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук. Нужно просто забить адрес квартиры в соответствующее поле и указать количество комнат.

ОЦЕНИ ПРАВИЛЬНО

За какую цену купить или продать квартиру

Калькулятор покажет стоимость квартиры с точность более 95%. Также будет предложено сделать оценку более точной, указав ряд дополнительных параметров.

Аналитика, сопровождающая каждое объявление на Циан, сориентирует по стоимости аналогичного жилья в конкретном районе. Помимо диапазона цен на подобные квартиры здесь есть сведения о том, какой будет стоимость аренды.

Так вы сразу рассчитаете примерную доходность приобретаемого жилья.

Как сэкономить?

Квартиру для сдачи в аренду реально приобрести как на вторичном рынке, так и в строящемся доме. Если квартира приобретена на ранней стадии строительства, она обойдется в среднем на 10–20% дешевле, чем после введения дома в эксплуатацию.

Но нужно внимательно смотреть на цену продажи, предупреждает Тарас Панченко. Если застройщик оценил свой объект в 200 тыс. руб. за 1 кв. м, а средняя цена по рынку на подобную недвижимость ниже процентов на 15, девелоперская переоценка съест всю маржинальность покупки.

«Есть квартиры, относящиеся к условно неблагополучным в плане тех или иных юридических аспектов, они продаются дешевле: приобретая их в инвестиционных целях, удастся неплохо заработать, — полагает Тарас Панченко. — Но надо оценивать степень юридических последствий — получится ли их исправить. Это, например, квартиры с обременениями или жилье в залоге: эти факторы снижают стоимость недвижимости при покупке».

Разумеется, следует понимать, есть ли шанс через суд снять зарегистрированного в квартире гражданина с учета.

Например, человека, который не принимал участия в приватизации и сохраняет право пожизненного пользования этой квартирой, снять с регистрационного учета крайне сложно — следовательно, такую квартиру покупать нельзя, уточняет эксперт.

Как указывает Тарас Панченко, квартира с торгов также может представлять интересный вариант для инвестирования. Такие квартиры стоят ниже рынка, но решением проблем с прописанными там жильцами придется заниматься самому покупателю.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Источник: https://www.cian.ru/stati-kvartira-na-sdachu-rasschityvaem-dohodnost-i-otsenivaem-riski-302962/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.