Договор аренды жилого помещения на неопределенный срок

Содержание

Аренда помещения на неопределенный срок

Договор аренды жилого помещения на неопределенный срок

Аренда помещения на неопределенный срок может заключаться сторонами договора по их усмотрению, так как срок является диспозитивным условием.

В этой статье мы разберем в каких случаях можно использовать договор аренды, заключенный на неопределенный срок? Как заключить такой договор аренды? Требуется ли регистрация договора аренды помещения на неопределенный срок и как его расторгнуть?

Случаи использования договора аренды с неопределенным сроком

Арендатор и арендодатель могут заключить договор аренды помещения на неопределенный срок всегда, если:

  • они не договорились окончательно об установлении конечного срока прекращения арендных отношений. В этом случае в договоре указывается, что продолжительность соглашения не имеет срока;
  •  они заинтересованы в том, чтобы соглашение о сдаче в аренду функционировало длительное время – 10,20,30 лет или более. В таких случаях нет особой необходимости указания срока. Особым условием является необходимость предупреждения второй стороны о намерении расторжения документа за определенное время (обычно за 3 месяца).

При аренде определенного вида имущества заключить договор аренды на неопределенный срок невозможно в силу требования законов, например:

  • государственные или муниципальные земли сельхозназначения (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
  • государственное и муниципальное имущество, предоставленное бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 4.3 ст. 18 ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”).
  • объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности ( п.3 ст. 28 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”);
  • лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
  • водные объекты (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ) и т.д.

Заключение договора аренды на неопределенный срок

Аренда помещения на неопределенный срок – это неопределенный промежуток времени, в течении которого арендатор вправе владеть и (или) пользоваться помещением. Именно за этот период времени он вносит арендную плату.

Для того чтобы заключить договор аренды на неопределенный срок можно:

       1. Включить такое условие в договор аренды

Пример условия:

“Настоящий договор аренды нежилого помещения заключен на неопределенный срок. Каждая из сторон договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за ___ месяца.”

       2. Не включать условие о сроке аренды в договор

Если стороны не согласуют в договоре срок, то будет считаться, что данный договор аренды заключен на неопределенный срок. А это означает, что в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ любая сторона может в любое время отказаться от договора аренды. Но необходимо предупредить об этом другую сторону за три месяца (если иное не предусмотрено договором).

Важно понимать, что срок аренды и срок действия договора аренды не являются идентичными понятиями. И если стороны не указали в договоре срок аренды, но предусмотрели срок действия договора, то срок аренды будет равен сроку действия договора аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Подробнее о сроке аренды и сроке действия договора аренды читайте в этой статье.

3. Продлить договор, заключенный на определенный срок (пролонгация/возобновление)

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

  • пользование имуществом после истечения срока действия договора;
  • отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Имеются случаи, когда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны заключают новый договор. Условия в него включают аналогичные.

Если новый договор впоследствии признан не заключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор?

Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность.

Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора не  заключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.

В судебной практике выработан подход, согласно которому, если договор возобновлен на неопределенный срок, после чего подписан новый договор, позднее признанный не заключенным, первоначальный договор продолжает действовать.

Государственная регистрация договора аренды на неопределенный срок

Договор аренды помещения на неопределенный срок не требует государственной регистрации в Росреестре, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК подлежит регистрации договор аренды помещения, заключенный на срок не менее одного года.

Согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” к неопределенному сроку не применяется понятие “не менее года”.

Поэтому, если стороны при заключении договора аренды не установили его срок или указали, что договор заключается на неопределенный срок, его не требуется регистрировать, поскольку согласно п. 2 ст.

651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания (сооружения), заключенный только на срок не менее одного года.

Аналогичный вывод суды делают и в отношении договоров, возобновленных на неопределенный срок.

Государственная регистрация возобновленного договора аренды

 Если стороны после истечения срока договора аренды не прекратят его исполнять, т.е. арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель – принимает арендную плату и при этом не требует возврата имущества, договор аренды в соответствии с п. 2 ст.

621 ГК РФ будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В этом случае согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация договора не требуется.

Расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок

По общему правилу каждая из сторон сделки в любое время может расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок, путем одностороннего отказа. Этой стороне просто необходимо  предупредить другую сторону за три месяца, если иное не предусмотрено договором. При этом согласование оснований отказа в соглашении не требуется.

 Если одна из сторон уведомит другую о прекращении договора, это будет безусловным основанием для прекращения отношений и возврата арендованного имущества.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом в смысле ст. 10 ГК РФ.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, в случае отказа от него сторона обязана предварительно уведомить об этом контрагента. В договоре аренды помещения на неопределенный срок может быть согласован срок такого уведомления.

Пример условия:

“Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за 2 (два) месяца”.

Для отказа необходимо направить другой стороне соответствующее уведомление, тем способом, указанным в договоре. Если способ не установлен, то отправить нужно общепринятым способом – по почте России (телеграф) и электронной почте (факс).

Уведомление об отказе от договора должно быть сформулировано таким образом, чтобы из его содержания явно следовало волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке.

Сторонам рекомендуется согласовать способ направления уведомления об отказе от договора и адрес, по которому оно должно быть отправлено. Кроме того, важно указать, с какого момента уведомление считается доставленным. Подробнее об этом см здесь.

Если порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, в частности срок направления уведомления об отказе от договора, не согласован, то договор может быть признан расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения стороной уведомления об отказе согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Заключение

Аренда помещения на неопределенный срок устанавливается в случае, если стороны не пришли к конечному соглашению по поводу определенного срока аренды или заинтересованы в перспективе долгосрочной аренды (более 10 лет). Такой договор не нужно регистрировать в Росреестре, а при отказе от правоотношений следует досрочно предупредить противоположную сторону о прекращении договора за 3 месяца, если иное не установлено данным договором.

Источник: https://zemarenda.ru/arenda-pomeshheniya-na-neopredelennyj-srok/

Срок действия договора аренды и срок аренды – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Договор аренды жилого помещения на неопределенный срок

В процессе разработки положений договора аренды контрагентам следует уделить внимание срокам аренды. Но и у арендатора, и арендодателя возникает немало вопросов, связанных с включением этих условий в соглашение.

Поэтому если вы хотите узнать, на какой срок допускается заключение договора аренды, является ли рассматриваемое условие существенным, какие виды сроков следует закрепить в соглашении, а также что ждет субъектов, нарушивших сроки, – прочтите эту статью до конца.

В ней мы также расскажем, почему срок действия арендного договора не тождественен сроку аренды.

Положения ГК РФ дают понять, что срок аренды имущества нельзя отнести к существенным условиям. Руководствуясь принципом свободы договора, арендатор и арендодатель решают самостоятельно, включать ли условие о сроке в соглашение и сколько составляет срок долгосрочной (краткосрочной) аренды. Если четкие сроки в договоре отсутствуют, это значит, что он заключен на неопределенный срок.

Но крайне желательно прописывать сроки по следующим причинам.

  1. От срока зависит необходимость регистрации договора. Если срок аренды здания меньше года, регистрировать соглашение не нужно, если больше, что регистрация обязательна. Если, к примеру, аренда действует с 1 июня 2021 года по 31 мая 2022 года, считается, что соглашение оформлено на год. А договор аренды, заключенный на указанный срок, подлежит госрегистрации.

В случае аренды на неопределенный срок контрагенты могут не регистрировать договор.

  1. Если максимальный (предельный) срок аренды не определен, каждый из участников правоотношения после предварительного уведомления вправе расторгнуть соглашение в любой момент. Это может привести к ущемлению интересов, прежде всего, арендатора.
    Отсюда делаем вывод: срок аренды в месяцах (годах и т.д.) указывается обязательно. В ином случае есть риск возникновения арендных споров, решать которые придется уже в суде.

Ст.610 ГК РФ не делает различий между сроком аренды вещей и сроком действия договора аренды. Однако эти понятия не тождественны.

  1. Сроком аренды является временной период, в течение которого субъект, арендующий вещь, вправе ею пользоваться.
  2. Срок действия договора аренды (в частности, нежилого помещения) – это временной период, в течение которого действуют условия контракта, арендатор/арендодатель исполняют перечень своих обязательств.

Эти два срока аренды в договоре могут совпадать. Такое возможно, если в один и тот же день и заключается соглашение, и передается имущество арендатору. Но чаще всего сроки не совпадают: как правило, стороны сначала заключают договор, и через какой-то временной промежуток собственник передает имущество арендатору.

Чтобы сделать сотрудничество максимально удобным и предсказуемым, специалисты нашей юридической компании рекомендует прописать следующие виды сроков договора аренды:

  1. Срок аренды. Собственнику и арендатору необходимо зафиксировать как начало, так и завершение срока аренды. Сроки могут определяться в контракте:
    • конкретными датами;
    • истечением временных периодов (недели, месяцы, годы);
    • указанием на неизбежное событие.
  2. Срок перечисления платежей. Условия о сроках и алгоритме внесения арендной платы важны также, как и сроки договора аренды. Чаще всего в соглашении предусматривается оплата в какой-то конкретный день (например, 5 числа каждого месяца), либо в течение определенного временного промежутка (с 1 по 5 число месяца).
  3. Срок уведомления контрагента об отказе от контракта. В случае заключения субъектами договора аренды на неопределенный срок все просто. Заинтересованный в расторжении соглашения субъект отправляет другой стороне уведомление за 1 месяц (за 3 месяца, если арендуемое имущество – недвижимость). Однако арендатор и арендодатель могут скорректировать эти сроки.

Если договор аренды заключен на месяц или на более долгий срок, контрагенты могут предусмотреть вариант с односторонним отказом от соглашения. Тогда срок уведомления они устанавливают самостоятельно.

  1. Срок возврата взятого в аренду имущества, освобождения его от вещей арендатора. Обычно срок возврата объекта аренды совпадает с моментом прекращения соглашения. Но участники договора могут отступать от этого правила и указывать удобные им сроки.

Например, можно прописать, что имущество возвращается в течение 5 дней с даты расторжения контракта. Если конкретные сроки не определены, арендатор возвращает вещь в разумные сроки.

Изменение сроков договора аренды законом допускается: стороны всегда могут заключить допсоглашение об этом. Главное условие – согласие обеих сторон на такой шаг. Воспользуйтесь нашими юридическими услугами, и мы скорректируем договор с учетом ваших интересов.

Как правильно прописывать условия о сроках договоров аренды вы можете узнать из образцов документов, представленных на нашем сайте. Все образцы подготовлены квалифицированными арбитражными юристами.

Установленные участниками правоотношений сроки аренды должны соблюдаться. Рассмотрим основные последствия нарушения сроков.
  1. По окончании срока договора аренды без регистрации (или зарегистрированного соглашения) арендатор обязан возвратить вещь. Если имуществом по-прежнему владеет арендатор, и арендодатель не против этого, считается, что договор аренды заключен субъектами на новый срок. Если собственник против, он может требовать возврата имущества. Также возможны финансовые последствия.
  2. Если арендатор не переводит арендные платежи более двух раз подряд, собственник может требовать досрочного расторжения соглашения в судебном порядке. Причем погашение долга не лишает арендодателя такой возможности, если тот обратится в суд в разумные сроки. Также договором можно предусмотреть уплату арендатором неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы.
  3. Если арендатор отказывается возвратить вещь, собственник добивается взыскания аренды за период пользования ею, возмещения убытков, взыскания штрафных санкций (если условия о них зафиксированы в договоре).

Требования к срокам договора аренды в Москве не отличаются от общих правил ГК РФ.

Сторонам следует определиться не только с началом и окончанием срока соглашения, но и закрепить, когда будут вноситься арендные платежи, в какие сроки заинтересованное лицо может уведомить контрагента об отказе от контракта и т.д.

Шаблоны договоров аренды на 11, 12 месяцев не могут учесть особенностей вашей ситуации, поэтому для составления соглашения с персональными условиями воспользуйтесь юридическими услугами для юридических лиц компании «Хелп Консалтинг».

Юристы готовы:

  • проконсультировать вас по интересующей теме, в том числе по вопросам продления срока аренды;
  • подготовить проект договора аренды на длительный срок (или текст краткосрочного договора);
  • провести правовую экспертизу текста документа, подготовленного контрагентом;
  • оказать содействие в изменении условий соглашения, его расторжении (в том числе в судебном порядке);
  • провести регистрацию договора аренды (при необходимости).

Юристы «Хелп Консалтинг» помогут сделать ваше сотрудничество с арендатором/арендатором более прозрачным, безопасным и выгодным!

Источник: https://help-ddu.ru/arenda/srok-dejstviya-dogovora-arendy-i-srok-arendy

Договор найма (аренды) квартиры – Договор аренды жилого помещения

Договор аренды жилого помещения на неопределенный срок

г. ____________                                                                                                      «__» _____________  201__ г. 

_____________________________, именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и ________________________________, именуемый в дальнейшем Наниматель,  с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: 

1. Предмет договора

1.1. Наймодатель передает принадлежащую ему на праве собственности квартиру с кадастровым (или условным) номером ______________________ во временное владение и пользование Нанимателю, а Наниматель принимает это помещение и оплачивает пользование квартирой согласно условиям настоящего договора.

Свидетельство о праве собственности на жилое помещение серии ____№ ____________ от «__»_______________ 201__ г, выдано Управлением Федеральной регистрационной службой по Воронежской области.

1.2. По настоящему договору в наем передается следующее помещение (квартира):

  • Адрес: ______________________________________________________________
  • Площадь квартиры:____ кв. м,
  • Количество комнат: ____
  • Состояние указанного помещения в момент передачи Нанимателю: не требующее ремонта и пригодное для использования по п.п. 1.4. настоящего договора.

1.3. Помещение предоставляется Нанимателю для проживания Нанимателя и членов его семьи (см. п. 6.2. настоящего договора).

1.4. Помещение передается по акту приема-передачи (Приложение №1 к настоящему договору). Одновременно Наймодатель передает в пользование Нанимателю имущество, перечисленное в акте приема – передачи. 

2. Плата за пользование помещением и порядок расчетов. 

2.1. Размер платы за помещение составляет ________________рублей в месяц.

2.2. Оплата производится Нанимателем ежемесячно в российских рублях.

2.3. Расчеты по настоящему договору производятся в наличном порядке.

2.4.

Первый платеж составляет ___________________________ рублей, в который входит плата за первый месяц и сумма гарантийного взноса, эквивалентного месячной плате за найм, в размере ____________________ рублей, признаваемого сторонами Задатком, вносимым в качестве обеспечения взаимных обязательств по Договору. Задаток возвращается по окончанию срока найма в случае сохранности имущества и качества квартиры. В дальнейшем, оплата производится помесячно.

2.5. Оплата за каждый последующий месяц производится Нанимателем до ___-го  числа предыдущего месяца путем оплаты 100% ежемесячной платы, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

2.6. По соглашению сторон плата может вноситься путем предоплаты за определенное количество месяцев.

2.7. Стоимость коммунальных услуг оплачивается Нанимателем и не входит в оплату за помещение.

2.8. Плата за жилое помещение по настоящему договору может изменяться в сторону уменьшения или увеличения при согласии сторон. При этом для уменьшения или увеличения  платы требуется подписание двустороннего приложения к настоящему договору.

2.9. Одностороннее изменение платы за пользование помещением не допускается. 

3. Обязанности сторон

3.1. Наймодатель обязуется:

3.1.1. Предоставить помещение, указанное в п. 1. настоящего договора, и находящееся в нем имущество в исправном состоянии Нанимателю по акту приема-передачи.

3.1.2. Не чинить препятствий Нанимателю в правомерном пользовании указанным помещением.

3.1.3. В случае аварии, происшедшей не по вине Нанимателя оказывать необходимое содействие по устранению ее последствий.

3.1.4. В случае необходимости производить капитальный ремонт переданных помещений, инженерно-технических коммуникаций за счет средств Наймодателя.

3.2. Наниматель обязуется:

3.2.1. Своевременно вносить плату за пользование помещением.

3.2.2. Использовать помещение исключительно по назначению, указанному в п.п. 1.3. настоящего договора.

3.2.3. В случае необходимости производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения.

3.2.4. Содержать помещение и переданное имущество в исправности и надлежащем техническом санитарном и противопожарном состоянии.

4. Ответственность сторон 

4.1. Ответственность сторон определяется согласно действующему законодательству РФ. Стороны обязуются возмещать любые убытки, связанные с исполнением обязательств по настоящему договору, за исключением форс-мажорных обстоятельств.

4.2. Возмещение убытков не освобождает стороны от выполнения возложенных на них обязательств или устранения нарушений.

4.3. В случае нанесения мебели, аксессуарам и бытовой технике ущерба по вине Нанимателя, Наниматель возмещает стоимость ремонта, либо замещения на новые. В случае, если поврежденные элементы ремонту не подлежат, мебель, аксессуары и бытовая техника компенсируются Нанимателем по текущим рыночным ценам производителей этого, либо аналогичного оборудования, либо по ценам сервисных предприятий.

4.4. В случае просрочки Нанимателем платы за найм более, чем на 14 дней, Наймодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий Договор.

5. Действие договора

5.1. Настоящий договор заключен на срок с «__» ___________ 201__ года по «__»____________201_ года.

5.2. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон  или в предусмотренном законом порядке, а так же в соответствии с п.п. 4.4. настоящего договора.

5.3. Наниматель вправе расторгнуть настоящий договор досрочно в одностороннем порядке с письменным предупреждением Наймодателя не менее чем за 30 дней.

5.4. Наймодатель вправе расторгнуть настоящий договор досрочно в одностороннем порядке с письменным предупреждением Нанимателя не менее чем за 30 дней.

6. Иные условия

6.1. Изменение условий настоящего договора допускается только по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

6.2. Члены семьи нанимателя, совместно с ним проживающие в передаваемом помещении:

__________________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________

6.3. Настоящий договор и все приложения к нему составлены в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон

7. Сведения о сторонах 

Наниматель: ______________________________________________________________________________

Паспорт ________________, выдан ____________________________________________________________

«___»______________ 20___г., код подразделения ____-____

Регистрация по адресу: ______________________________________________________________________

Контактные телефоны: _________________________

Наймодатель:  _____________________________________________________________________________

Паспорт ________________, выдан ____________________________________________________________

«___»______________ 20___г., код подразделения ____-____

Регистрация по адресу: __________________________________

Фактически проживает по адресу: _____________________________________________________________

Контактные телефоны: __________________________

Подписи сторон 

НАНИМАТЕЛЬ                                                                                НАЙМОДАТЕЛЬ

_____________­­­­_________                                                              ___________________________

Приложение № 1 к договору найма от «__»______________201__г.

Акт приема-передачи квартиры от «__»______________201__г.

Наймодатель передает Нанимателю, а Наниматель принимает от Наймодателя согласно договору от

«__»______________201__г. квартиру общей площадью  ____ кв.м,  расположенную по адресу: _______________________________________________________________________________________

Одновременно с передачей указанного жилого помещения нанимателю передается в пользование следующее имущество:

НаименованиеКоличествоКраткое описание

Настоящим актом стороны подтверждают, что в момент передачи указанные помещение и имущество являются пригодными для использования по п.п. 1.3. договора найма, заключенного между сторонами от  «__»______________201__г..

Наниматель                                                                                               Наймодатель

Приложение № 2 к договору найма от _______________

«___»_____________201__г.

Наймодатель ___________________________________ с одной стороны, и Наниматель ______________________________________________ с другой стороны, подписали настоящее приложение № 2 к договору найма от _______________ о нижеследующем:

№ п/пДатаНаименование платежаВнесённая сумма (руб)
Итого

Настоящее приложение составлено в 2-х экз. по одному для каждой из сторон

Наниматель

Наймодатель

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D0%B0_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B/

Что такое бессрочный договор аренды?

Договор аренды жилого помещения на неопределенный срок

Договор аренды – это сделка гражданско-правового характера, в которой арендодатель обязуется передать в пользование арендатору определенное имущество, за что последний обязан платить ему денежные средства.

Одними из существенных условий такого договора являются его предмет и срок действия. В зависимости от предмета и будут различаться сроки аренды, регламентированные действующими нормами законодательства.

Договор аренды на неопределенный срок может быть заключён только в отношении определенной группы предметов соглашения. Бессрочный арендный договор имеет особые преимущества, но предполагает и наличие специфических рисков, которые следует учитывать перед заключением подобной сделки.

Срок аренды и виды договоров

Срок аренды – это временный промежуток действия договора, в течение которого каждая из сторон обязана исполнить свои обязательства: арендодатель – передать имущество в пользование, арендатор – уплатить денежные средства.

Срок действия договора аренды определяется на основании обоюдного соглашения, но в рамках действующего законодательства.

Начинается действие договора с начала суток, а заканчивается с их окончанием в 24:00 часа. Возможно ли заключение договора аренды на неопределенный срок? Возможно, это прямо упоминается в ст. 610 ГК РФ «Срок договора аренды».

По сути статьи очевидно, что все договоры аренды можно разделить на две категории:

  • срочные (краткосрочные или долгосрочные);
  • бессрочные или заключённые на неопределенный срок.

Если в договоре не зафиксирован срок аренды, он по умолчанию считается бессрочным. Законодательство может устанавливать предельные или максимальные сроки действия договора для отдельных видов аренды или отдельных категорий имущества.

Краткосрочными договорами считаются соглашения, заключённые сроком до 1 года. Они не подлежат государственной регистрации. Долгосрочные соглашения часто перерастают в бессрочные, в которых арендатор получает право оформления имущества в свою собственность.

Договор аренды, который заключён на срок, превышающий предельные значения, считается заключённым на срок, являющийся предельным.

Особенности бессрочного договора

Неопределённый срок действия арендного договора возникает не только тогда, когда срок просто не указывается в тексте договора.

Такое бессрочное соглашение может иметь место быть при постоянной пролонгации имеющегося договора одной из сторон, которая пользуется своим преимущественным правом.

Чтобы такой договор мог существовать, необходимо определенное доверие между его сторонами. При немотивированном расторжении договора одной из сторон часто предусматривается применение неустойки.

Бессрочный договор аренды может быть заключён в отношении недвижимости жилого или нежилого типа, а также других объектов. Законодательством определены категории имущества, которые не могут в 2021 году стать предметами договора аренды с неопределенным сроком.

К ним, в частности, относятся:

  • государственные или муниципальные земли сельскохозяйственного назначения (ФЗ № 101);
  • лесные участки (Лесной Кодекс РФ);
  • водные объекты по договору водопользования (Водный Кодекс РФ).

Договор аренды на неопределенный срок должен содержать в качестве обязательных условий следующие сведения: предмет и объект договора, права и обязанности сторон соглашения, возможность субаренды и другие условия по желанию сторон.

Хорошим примером договора бессрочной аренды является договор социального найма жилого помещения. Это прямо указано в ст. 60 ЖК РФ.

Законом не установлен предельный срок действия договора аренды жилого помещения, для договора найма он определён в 5 лет.

Государственная регистрация договора

Один из главных вопросов, интересующих потенциальные стороны договора, — это вопрос о том, надо ли регистрировать бессрочный договор аренды нежилого помещения или квартиры. Ведь все соглашения с имуществом должны проходить государственную регистрацию в Росреестре.

Договор аренды, заключённый на неопределенный срок, может не регистрироваться в Росреестре. При этом ФЗ о государственной регистрации № 122 предусмотрены случаи, когда бессрочный договор аренды все же может быть зарегистрирован.

К ним относятся:

  1. Две стороны соглашения не смогли прийти к единому мнению и не установил конечный срок прекращения своих отношений. Тогда в документе нужно указать, что продолжительность сотрудничества не имеет срока.
  2. Когда обе стороны имеют заинтересованность в том, чтобы договор действовал на протяжении долгого времени – 10, 20 или 30 лет. В таком договоре вторая сторона должна быть предупреждена о намерении расторгнуть договор за определенный промежуток времени.

Именно из-за отсутствия требования об обязательной регистрации такого соглашения договоры бессрочной аренды пользуются большим спросом среди населения. Однако, многие из участников таких сделок не оценивают всевозможные потенциальные риски.

В чем плюсы и минусы бессрочной аренды?

Договор аренды на неопределенный срок имеет свои преимущества и недостатки. Очевидно, что главным преимуществом является возможность не регистрации соглашения.

Однако регистрация в этом случае выступала бы дополнительной гарантией защиты прав каждой из сторон. Нет регистрации – есть потенциальные риски несоблюдения или прямого нарушения условий договора.

Чтобы не возникало каких-либо споров в отношении передаваемого имущества, сторонам желательно дополнительно заключать акт приема-передачи имущества.

Если такой документ не заключается, в договоре бессрочной аренды нужно указать, что сам арендный договор является актом приёма-передачи.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поэтому за исполнением срочного арендного договора нужно внимательно следить обеим сторонам, чтобы не пропустить момент его прекращения и не допустить его пролонгации на неопределенное время.

Как продлить бессрочный договор?

Продление договора аренды на неопределенный срок предполагает, что одна из сторон в силу своего преимущественного права проявляет инициативу по пролонгированию действующих отношений.

Если лицо, получившее в аренду имущество, соблюдало условия в течение всего периода действия договора, оно приобретает такое преимущественное право.

Продлить на неопределенный срок договор можно при наличии следующих условий:

  • отсутствие нарушений действующего договора;
  • арендатор предлагает собственнику более выгодные, чем все остальные претенденты, условия сотрудничества по новому соглашению;
  • соблюдено условие о предварительном уведомлении второй стороны.

Арендатор обязан уведомить собственника в письменном виде о намерении продления договора в разумный срок до окончания действия ранее существовавшего соглашения.

Если стороны желают изменить некоторые условия договора аренды, они должны будут заключить дополнительное соглашение. Как правило, в новом документе увеличивается арендная плата за пользование имуществом.

Потенциальные жильцы редко соглашаются заключать договор найма или аренды жилого помещения на неопределенный срок. Для них это слишком рискованно. Чаще всего жилые арендные отношения осуществляются на долгосрочной основе.

Долгосрочный договор аренды жилья придётся регистрировать в Росреестре. Не подлежат регистрации только бессрочные договоры и договоры краткосрочные, заключённые сроком до 1 года (как правило, на 11 месяцев).

Как расторгнуть бессрочный договор?

Расторжение бессрочного договора аренды должно быть осуществлено с соблюдением установленным норм и требований законодательства.

Если арендатор после окончания срока действия договора не желает владеть имуществом, он обязан уведомить об этом арендодателя. В противном случае для него могут наступить нежелательные последствия.

Ст. 610 ГК РФ указывает точные сроки для уведомления одной стороной другую при желании прекратить действие договора:

  • за 3 месяца при аренде недвижимости;
  • за 1 месяц при аренде иного имущества.

При этом в договоре стороны вправе прописать иные сроки для предупреждения о намерении прекратить бессрочные арендные отношения.

Если арендатор освободил помещение, но не предупредил об этом собственника жилья, к нему могут быть применены требования об оплате данного периода аренды. Когда арендатор после истечения срока договора не желает возвращать арендуемое имущество, придётся обращаться в суд. При этом важно соблюсти сроки исковой давности, установленные нормами ГК РФ.

Расторгнуть такое бессрочное соглашение можно и в одностороннем, и в двустороннем порядке. При одностороннем порядке нужно правильно оформить уведомление второй стороны. Для этого желательно направлять письмо по почте с описью вложения и уведомлением.

Как защитить права сторон бессрочной аренды?

Для каждой из сторон соглашения применяются свои специальные способы защиты.

Если арендатор после уведомления продолжает пользоваться имуществом, арендодатель вправе защитить свои права следующими способами:

  • требовать оплаты срока аренды как неосновательное обогащение;
  • требовать освободить занимаемую им площадь.

Арендатор в свою очередь может защищать свои права через суд. Если на стороне арендодателя выступают государственные структуры, отстаивать свои права придётся в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ.

Через суд также можно требовать признание договора бессрочной аренды действующим. Ссылаться на это можно при условии нарушения процедуры расторжения договора другой стороной.

Договор аренды на неопределенный срок отличается от обычного арендного соглашения тем, что в нем отсутствует упоминание о временном промежутке действия договора.

Соглашение о бессрочной аренде не подлежит государственной регистрации, может быть продлено по инициативе сторон или расторгнуто по установленной законодательством процедуре.

Источник: http://expert-home.net/dogovor-arendy-na-neopredelennyj-srok/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.